扬州嘉隆房地产经营有限公司、扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔农贸市场管理分公司与彭玉兰、乔生桃等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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扬州嘉隆房地产经营有限公司、扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔农贸市场管理分公司与彭玉兰、乔生桃等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
合议庭:
案号:
(2013)扬民终字第1110号
审理程序:
二审
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2013-11-19
当事人信息


上诉人(原审被告)彭玉兰。

上诉人(原审被告)乔生桃。

上诉人(原审被告)陈贵阳。

被上诉人(原审原告)扬州嘉隆房地产经营有限公司,住所地扬州市文昌中路598号。

法定代表人许仁喜,董事长。

被上诉人(原审原告)扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔农贸市场管理分公司,住所地扬州市文昌中路598号。

负责人许仁喜,经理。

两被上诉人共同委托代理人周晓明江苏盛祥律师事务所律师。

两被上诉人共同委托代理人范年朋,该公司员工。


审理经过


上诉人彭玉兰、乔生桃、陈贵阳因与被上诉人扬州嘉隆房地产经营有限公司(以下简称嘉隆房地产公司)、扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔农贸市场管理分公司(以下简称嘉隆房地产石塔农贸市场分公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省扬州市广陵区人民法院扬广民初字第1124号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。


一审法院查明


原审审理查明:嘉隆房地产石塔农贸市场分公司是嘉隆房地产公司开设的分公司,在2011年9月15日前嘉隆房地产石塔农贸市场分公司的名称为扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔菜场管理分公司。2011年1月20日扬州嘉隆房地产经营有限公司石塔菜场管理分公司与彭玉兰签订房屋租赁、管理服务合同,彭玉兰租赁扬州市文昌中路598号石塔菜场一层西区002营业房,合同期为一年,从2011年1月20日至2012年1月19日止,年租金6960元,管理费1440元。彭玉兰与陈贵阳是母子关系,乔生桃与陈贵阳是夫妻关系。合同签订后,彭玉兰、乔生桃、陈贵阳在002号营业房中出售蔬菜。2011年3月扬州嘉隆房地产经营有限公司将002号营业房出售给王国香,2012年1月16日嘉隆房地产石塔农贸市场分公司向彭玉兰、乔生桃、陈贵阳发出通知,限其在2012年2月20日下午6时前自行搬离。彭玉兰、乔生桃、陈贵阳至今未搬离讼争房屋。2013年4月27日购房人王国香将彭玉兰、乔生桃、陈贵阳诉至广陵区法院,在诉讼过程中,一审法院曾给予彭玉兰、乔生桃、陈贵阳期限主张相关权利,但其未主张。法院判决彭玉兰、乔生桃、陈贵阳让房。彭玉兰、乔生桃、陈贵阳上诉于扬州市中级人民法院,中级人民法院认为彭玉兰户与石塔农贸市场之间的租赁合同纠纷未处理完毕,王国香作为买房人可以向石塔农贸市场主张交付房屋,由石塔农贸市场向彭玉兰户主张终止租赁合同,迁让房屋。

嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司向原审法院起诉请求:1、判令终止与彭玉兰的房屋租赁、管理服务合同;2、判令彭玉兰给付房屋租金、管理费至执行完毕之日(暂从2012年1月20日到2013年5月19日,计算16个月计13120元);3、判令彭玉兰、乔生桃、陈贵阳立即迁出扬州市文昌中路598号石塔农贸市场一层西区002营业房。


一审法院认为


原审法院认为,嘉隆房地产石塔农贸市场分公司与彭玉兰于2011年1月20日签订的市场设施租赁、管理服务合同系双方当事人真实意思的表示,不违反相关法律规定,认定合法有效,双方应严格遵守合同内容。现合同已经届满,合同自行终止。彭玉兰、乔生桃、陈贵阳无权再占用讼争房屋。至于彭玉兰、乔生桃、陈贵阳辩称:在租赁期限没有到时嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司就将房屋出售,且没有通知也未征得其同意,同等条件下其应具有优先购买权,与本案不是同一法律关系,彭玉兰等三人应另行主张权利,彭玉兰等三人一直未迁出,且继续经营,故对于要求其支付2012年1月20日至2013年5月19日房屋使用费、管理费13120元的请求,依法予以支持。嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司主张彭玉兰、乔生桃、陈贵阳迁让出讼争房屋于法有据,本院应予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定,判决如下:一、彭玉兰、乔生桃、陈贵阳于本判决生效后一个月内迁让出扬州市文昌中路598号一层西区02号房屋,交嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司执管;二、彭玉兰、乔生桃、陈贵阳于本判决生效后一个月给付嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司自2012年1月20日至2013年5月19日的房屋使用费,管理费13120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元,减半收取140元,由彭玉兰、乔生桃、陈贵阳承担(嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司已预交,彭玉兰、乔生桃、陈贵阳于本判决生效后十日内直接给付原告)。


上诉人诉称


判决后,彭玉兰、乔生桃、陈贵阳不服,向本院提起上诉,其上诉的主要理由为:1、一审没有查明双方之间是何种法律关系,上诉人与被上诉人是法律定义的房屋租赁关系,从未强占被上诉人的房屋,上诉人自石塔农贸市场建成后就已经租住该房屋,每年参加统一招标签订合同,上诉人一直按时缴纳租赁费用,服从管理,原审法院对此不予审查,却径直判决,属于认定事实不清。2、菜场作为一个整体,单间不能独立出卖,违反了菜场的管理规定,且菜场卖房从未通知上诉人,上诉人在法庭上抗辩过,也主张过赔偿权利,并不是如判决所说的未主张权利。3、原审判决程序违法。虽名义上采用普通程序审理,但在审理过程中始终只有一名审判员审理。综上,请求二审法院撤销原判,依法改判。


被上诉人辩称


两被上诉人答辩的主要理由为:1、上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同关系,合同终止日期为2012年1月19日,合同终止后双方的权利义务关系归于消灭。上诉人应及时腾空房屋,并将房屋交由被上诉人执管。而被上诉人在合同到期后继续强占被上诉人的房屋,一审认定合同自行终止,判决上诉人于本判决生效后一个月内迁让出讼争房屋,交由被上诉人执管,已经考虑到上诉人家庭的困难,判决有理有据。2、被上诉人将有房产证和土地证的房屋出售给案外人,完全符合法律规定。综上,两上诉人的上诉没有事实和法律依据,请求二审驳回上诉,维持原判。


本院查明


经审理查明,原审认定的基本事实无出入,本院予以确认。

二审过程中,被上诉人即原审原告嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司向本院提交了变更诉讼请求申请书,将原诉讼请求第二项由“判令被告彭玉兰、乔生桃、陈贵阳给付房屋租金、管理费至执行完毕之日。(暂从2012年1月20日至2013年5月19日,计算16个月为13120元)”中的“13120元”变更为“10000元”。

本案的二审争议焦点是:原审判决三上诉人于判决生效后一个月内迁让租赁房屋是否有事实和法律依据。


本院认为


本院认为:三上诉人与被上诉人于2011年1月20日签订了房屋租赁合同,根据该合同约定,讼争房屋的租赁期限至2012年1月19日止,三上诉人于2012年1月19日租赁期届满后即负有返还租赁房屋的义务。三上诉人所称其每年参加石塔农贸市场的招标并按时交纳租金的理由,并不能影响本案租赁合同到期后终止这一事实。同时,租赁合同第五条乙方权利义务5.11项约定:“乙方在协议期内要求退租或者租赁期满不再续租的,应提前1个月书面通知甲方,并按约定办理相关手续。”据此类推可知,若出租方即被上诉人方于租赁期满后不同意续租的,至少应当提前1个月通知承租方即上诉人方;事实上,自2012年1月19日合同期满后,三上诉人已经占有并使用本案讼争房屋一年有余,理应有充足的时间寻找其他合适的租处。故原审判决三上诉人于判决生效后一个月内迁让出讼争租赁房屋于法有据,应予维持。

三上诉人所称被上诉人未经通知就将讼争租赁房屋出卖给案外人的行为,侵犯了其优先购买权的上诉理由,与本案并非同一法律关系,不在本案的审理范围内,上诉人应另行主张。

至于三上诉人所称原审法院存在程序错误,虽适用普通程序但却由一名审判员独任审理的理由,本院认为,原审法院在开庭时明确告知双方当事人本案一审适用简易程序审理,上诉人并无任何相反证据而仅凭自己的主观推测,认为原审法院适用普通程序审理,故三上诉人的该项上诉理由不能成立,原审法院审理程序并无不当之处。

对于被上诉人即原审原告二审期间提交的变更诉讼请求的申请,系属对其自身权利的处分,且对三上诉人的诉讼权利并无任何影响,故对被上诉人变更诉讼请求的申请,本院认为应予准许。

综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当,鉴于二审出现新的证据,本院对原判决据以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:


裁判结果


一、维持江苏省扬州市广陵区人民法院(2013)扬广民初字第1124号民事判决第一项及诉讼费承担部分;

二、变更江苏省扬州市广陵区人民法院(2013)扬广民初字第1124号民事判决第二项为“彭玉兰、乔生桃、陈贵阳于本判决生效后一个月给付嘉隆房地产公司、嘉隆房地产石塔农贸市场分公司自2012年1月20日至2013年5月19日的房屋使用费、管理费10000元”。

二审案件受理费280元,由上诉人彭玉兰、乔生桃、陈贵阳负担(已交)。

本判决为终审判决。


审判人员


审判长宦广堂



代理审判员李春艳

代理审判员郝佳佳



二〇一三年十一月十九日



书记员陆晓琳


江苏润茂律师事务所
JIANGSU RUNMAO LAW FIRM


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